전세사기 안당하는법

 

 

 

• 전세사기가 생기는 이유
• 전세사기 유형
• 전세 임대차계약 전 해야 할 일
• 전세 임대차계약 후 해야 할 일

 

 전세사기가 생기는 이유

전세사기가 생기는 이유는 전세라는 제도의 구조적인 문제에서 비롯됩니다. 이른바 전세금을 임대인이 가지고 있다가, 전세계약이 끝나게 되면 전세금을 되돌려 주어야 하는데, 그렇지 못하게 될 경우에 문제가 생기기 시작합니다. 의도적이든 의도적이지 않던 임차인의 보증금을 편취하여 돌려주지 않으면 전세사기에 해당됩니다.

 

보통 계약서를 조작하거나, 중개인으로 위장한 사람이 전세금을 편취하거나, 가짜 중개업체가 전세계약서를 작성하여 거짓 정보를 주고 사기를 치거나, 중개인의 부정행위를 통해서 전세금을 수취하거나, 임대인이 보증금을 받고 잠적하거나, 전세금 대신 전세대출을 받겠다 하고 전세금을 받고 잠적하는 경우들이 있습니다.

 

 

 전세사기 유형

▶전세 이중계약 사기

전세 이중계약은 해당 집의 월세계약 세입자나 공인중개사가 집주인 행세를 하며 임차임과 전세계약을 하고 전세보증금을 편취하는 방식입니다. 이 방식은 실제 임대인과 임차인이 계약한 것이 아니기 때문에 전세보증금을 편취한 사기꾼을 잡지 못하면 전세보증금을 회수할 방법이 없습니다. 이중계약을 당하지 않으려면 등기부등본상 소유주와 임대인의 신분증을 꼭 확인하여야 하고, 임대인의 대리인과 거래를 할 경우에는 위임장에 전세계약 여부를 정확하게 확인해야 합니다.

 

▶전세 중복계약 사기

전세 중복계약 사기는 전세계약을 1명이 아닌 여러 명과 계약을 하여 계약한 모든 사람들의 전세보증금을 편취하는 사기입니다. 보통 이경우는 임대인과 공인중개사가 같이 사기를 치는 경우가 많기에 세입자는 중복계약의 여부를 확인하기 어렵습니다. 이경우에는 주변시세보다 낮게 나온 매물은 의심하고, 공인중개사의 중개업 등록증을 확인하고, 공인 중개사의 손해 책임보험 증서와 공제기간을 확인해 보는 것이 중요합니다.

 

▶깡통전세 사기

깡통전세사기는 보통 시세 확인이 어려운 신축빌라에서 많이 일어납니다. 신축빌라를 분양대행사가 건축주에게 지급할 돈보다 더 높게 전세가를 설정하고 이로 세입자와 계약한 후에 세입자가 입주하게 되면 소유주를 대리 소유주(바지사장)로 변경합니다. 보통 첫 계약 때 전세가가 높았기 때문에 다음 계약 시에는 전세가가 낮아질 가능성이 높은데, 바지사장은 낮아진 만큼의 전세보증금을 되돌려주기 어렵습니다.

 

또한 바지사장의 세 급 체납등의 문제도 같이 일어날 수 도 있어서, 세입자가 보증금을 회수하려 해도 가짜 소유주는 파산을 하게 되고, 그러면 집은 경매로 넘어가게 됩니다. 그러면 세입자는 보증금을 회수하기 어려워집니다. 깡통전세를 회피하기 위해서는 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 예를 들어 전세기간 동안 소유자 변경을 금지하며, 위반 시 계약을 해지한다. 그리고 새로운 임대인이 보증금 미 반환 시에는 기존 임대인이 보증금 및 임차인 소해를 배상해야 한다 등의 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 그리고 전세보증보험 가입을 요구해야 합니다. 거부하면 문제가 있는 집이라고 보아야 합니다.

 

▶신탁회사 소유 건물 전세사기

이경우는 집주인이 신탁사에 소유권을 넘기고 은행대출을 받고 공인중개사와 모의해서 세입자에게 배당순위를 신탁사보다 우선하게 해 준다고 하고 전세보증금을 편취하는 사기수법입니다. 신탁소유 물건은 위탁자인 집주인이나 공인중개사의 말을 들으면 안 됩니다. 

 

▶불법건축물 사기

이 사기는 상가와 근린생활시설에서 일어나는 전세사기입니다. 근린생활시설을 주거용이라고 속이거나 무허가 건물을 전세계약하는 사기입니다. 이경우 속아서 계약한 세입자가 주거를 하고 있는 행위가 적발되면 퇴거명령 혹은 철거가 될 수 있으며, 전세보증금은 받기 어렵습니다. 이경우를 회피하기 위해서는 전세보증보험을 가입해야 합니다. 주거용 건물이 아니라면 전세보증보험에 가입이 안되기 때문에 필터링이 됩니다.

 

▶전체호실 전세사기

전체호실 전세사기는 다가구 주택이나 상가주택등의 전체호실을 세입자들과 전세계약한 후에 건물을 통째로 경매로 넘기고 소유주는 전세보증금을 편취하는 전세사기입니다. 건물소유주와 공인중개사가 같이 사기를 치는 경우가 많으며, 금융기관등의 근저당 설정이 전세보다 우선운위면 전세보증금을 회수하기 어렵습니다. 이 경우에는 등기부등본상 근저당 채권액을 확인하는 것이 좋으며, 전세보증금보다 근저당 건수와 액수를 필히 확인해야 합니다. 가급적 근저당 금액이 적은 물건을 우선순위로 계약하는 것이 좋습니다.

 

▶직거래 전세사기

공인중개사를 거치지 않고 임대인과 임차인이 직접 계약을 할 때 생기는 사기입니다. 집주인이 전세보증금을 편취하거나 제삼자가 집주인인척하고 계약하는 경우도 있습니다. 가급적 손해책임보험에 가입된 공인중개사를 통해서 계약하는 것이 이 사기를 회피할 수 있습니다.

 

 

 전세 임대차계약전 해야 할 일

▶전세 매물 시세 확인

우선 전세계약 전 시세가 주위보다 낮다면 이유를 확인해야 합니다. 국토교통부의 '실거래가 공개시스템'에서 기존 거래가를 확인해 보는 것이 좋습니다

 

▶공문서 확인

건축물대장(면적확인과 불법 건축물 확인용), 등기사항증명서실제 소유자 여부 확인용), 전입세대열람 내역서(선순위 임차인유무 확인, 이중계약 확인, 보증금 총액확인용을 확인합니다.

 

▶집소유주의 체납여부 확인

집소유주의 미납국세 열람을 세무서에 방문하여서 확인합니다. 

 

▶임대차계약 특약사항 기재

'전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음날까지 계약당시 상태로 유지해야 한다'는 특약을 기재합니다. 그 이유는  전입신고는 신청한 다음날부터 효력이 발생하기에 집 소유주가 세입자가 전입신고를 하는 당일 집담보로 대출을 받을 경우에는 대출은행이 전세자보다 우선순위를 가지게 됩니다. 그렇게 되면 세입자가 우선순위에 밀리게 되어서 전세보증금을 돌려받지 못할 경우가 생깁니다.

 

 

 

 전세 임대차계약후 해야 할 일

▶등기사항 증명서 확인

전세계약을 한 후 잔금 납인전에 등기사항증명서를 확인하여 앞순위의 권리자를 확인해야 합니다. 필수적으로 확인해야 할 부분은 '을구'이며 등기 목적 및 접수일자, 권리자 내역을 확인해야 합니다.

 

▶전입신고하기

세입자가 전입신고를 하게 되면 대항력이 생기게 되며, 임대인에게 보증금을 반환받기 전까지 임차인의 권리를 보장받게 됩니다. 전입신고의 효력인 대항력은 전입신고 다음날부터 발생합니다. 전입신고가 어려운 주택은 집주인의 동의를 받고 전세권 설정을 합니다.

 

▶확정일자 받기

확정일자는 임대차계약을 한 기일에 대한 공공기관에서 확인하여 주는 제도입니다. 

 

▶전세보증금 반환보증보험 가입하기

전세보증금 반환보증보험은 집주인이 전세보증금을 반환해주지 않을 때 전세보증금을 돌려받을 수 있는 보험 상품이며 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증에서 가입할 수 있습니다.